대지지분 쉽게 이해하기

재건축 사업성을 보려면 대지지분을 알아야 한다. 
 
대지지분이란 건물 소유자가 소유한 부동산 중 대지(토지)에 대한 소유권 비율을 말한다. 공동주택(아파트)의 경우, 전체 토지 면적에서 각 소유주가 가지는 몫. 재건축 및 재개발 시 보상, 분당금, 또는 새로운 주택 배분의 기준이 되므로 매우 중요하다!
 
왜 중요하냐 ?! 
 

• 대지지분의 중요성

1. 보상기준 - 기존 건물이 철거되면 대지지분을 기준으로 보상금이 산정된다.
2. 새 아파트 배정 - 조합원에게 아파트를 분양 할 때, 대지지분을 기준으로 아파트 평형이나 분담금이 결정된다.
3. 분담금 산정 - 새 아파트가 기존 소유 면적보다 크거나 가치가 높아질 경우, 나의 대지지분을 뺀 나머지가 분담금이 된다.

대지지분이 나의 몫이고, 내 몫이 얼마냐에 따라 내가 내야 하는 분담금이 적어지고 많아지니 (또는 돌려 받으니) 얼마나 중요한가 !! 
대지지분이 클수록 좋은 것이다.

출처: 노마드마마

 
같은 면적일 경우, 가구수가 많은 아파트의 대지지분이 적다.
목동 아파트를 가 보면 알 것이다. 누가 봐도 아 여기는 대지면적이 정말 크구나. 대지지분이 많겠구나. 용적률이 낮겠구나 하는 생각이 든다. 아파트 간격이 정말 넓기 때문이다. 
 
현재 재건축이 활발히 진행 중인 대단지인 목동 단지별 평균 대지지분과 용적률이다.

단지명	세대수	연식	용적률	평균대지지분	토지용도	역세권	학군
목동1단지	1,882	1985	123	25.9	2종	9호선	월촌중
목동2단지	1,640	1986	124	27.6	2종		신목중
목동3단지	1,588	1986	122	27.6	2종		신목중
목동4단지	1,382	1986	125	21.8	3종		신목중,목운중
목동5단지	1,848	1986	116	28.7	3종		월촌중,양정중
목동6단지	1,368	1986	139	20.8	3종		월촌중,양정중
목동7단지	2,550	1986	125	20.8	3종	5호선	목운중
목동8단지	1,352	1987	156	15.7	3종	5호선	목동중,목운중
목동9단지	2,030	1987	133	24.2	3종		목동중,신서중
목동10단지	2,160	1987	123	23.0	3종	2호선(지선)	신서중
목동11단지	1,595	1988	120	19.2	3종	3호선(지선)	신서중,봉영여중
목동12단지	1,860	1988	119	19.4	3종	4호선(지선)	신서중,봉영여중
목동13단지	2,280	1987	159	21.1	3종	5호선(지선)	목일중,봉영여중
목동14단지	3,100	1987	146	20.0	3종	6호선(지선)	목일중

 
용적률과 평균대지지분이 가장 좋은 곳은 목동 5단지이다. 다른 곳은 정비구역 지정까지 되어 있지만 현재 5단지와 7단지는 안전진단 상태이다. 
 
양천구 홈페이지에서 단지별 면적, 건폐율, 용적률 등 상세 현황을 알 수 있다. 
https://www.yangcheon.go.kr/site/yangcheon/05/10508110200002017010604.jsp
 
그렇다면 대지지분은 어떻게 볼 수 있을까? 
온라인 상에서 검색 시, 씨리얼 LH에서 운영하는 홈페이지를 이용한다. (https://seereal.lh.or.kr)

아파트 동, 호수 선택 시, 대지권지분비율을 확인 할 수 있다. 
 
또는 등기부등본에서 확인가능 하다. 

• 등기부등본 상에서의 대지지분 계산

대지지분 =대지권의 목적인 토지의 표시상 면접 x 대지권 비율
11.975 = 30,492㎡ x 39.2474

등기부등본에 나오는 대지지분

 
 
 
현재 재건축 사업 속도가 가장 빠른 곳은 6단지와 14단지이다. 14단지는 재건축 시 세대 수가 5123세대로 거대한 단지로 재탄생할 예정이다. 14단지의 아파트 면적별 대지지분과 평단가를 알아보자.
 

<목동 14단지 면적별 대지지분 및 평단가>

급면적(㎡)	전용면적 (㎡)	전용면적(평)	대지지분 (㎡)	대지지분(평)	시장 시세	대지 지분당 평단가
75	55.02	16.64	44.17	13.36	13억8천만	1억329만
91	71.37	21.59	57.33	17.33	17억1천만	9867만
101	74.19	22.44	59.55	18.02	16억9천만	9378만
109	83.89	25.38	67.29	20.37	18억9천만	9278만
129	108.02	32.75	86.91	26.29	22억1천만	8406만
153	129.97	39.32	103.86	31.41	25억	7959만
182	157.59	47.67	126.51	38.27	27억5천만	7185만

시세는 KB부동산을 참고함(25.4월 기준)

 

• 대지 지분당 평단가 계산하기 

대지 지분당 평단가 = 시장 시세 / 대지지분(평)
 
여기까지 대지지분을 알아보는 방법과 왜 대지지분이 중요한지 알아보았다. 
다음은 이 대지지분을 가지고 재건축 사업성을 어떻게 평가하는지 알아보려고 한다. 

 

 
참고 사이트
씨리얼 LH 부동산정보 사이트 https://seereal.lh.or.kr
토지이음사이트 : https://www.eum.go.kr
: 토지 용도지역, 대지면적, 개별공시지가 등 파악 가능함